Гражданское дело №2-4078/2025

09RS0001-01-2025-004348-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2025 г.      г.Черкесск, КЧР

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики, в составе судьи Байтоковой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Гуковой Д.А.,

с участием представителя истца Бурняшовой Л.В.- Логвиновой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Бурняшовой Ларисы Владимировны к Мэрии муниципального образования г. Черкесска о признании договора аренды недействительным и его расторжении,

УСТАНОВИЛ:

Бурняшова Л.В. обратилась к Мэрии муниципального образования г.Черкесска с настоящим исковым заявлением. Подробное обоснование требований изложено в исковом заявлении и письменных пояснениях. Со ссылками нормы действующего законодательства, а также на ч.1 ст.16 ФЗ РФ "О введении в действие ЖК РФ и ч. 1 ст. 36, 38 ЖК РФ, п. 2 ст. 23 Фе­дерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Фе­дерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судеб­ной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N73 "Об от­дельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", ч.3 ст.453 ГК РФ просит: Признать Договор аренды земель № от 27.02.2007 заключенный Бурняшовой Ларисой Владимировной с Мэрией муниципального образования города Черкесска КЧР недействитель­ным. Расторгнуть Договор аренды земель № от 27.02.2007, заключённый Бурняшовой Ларисой Владимировной и Мэрией муни­ципального образования города Черкесска Карачаево-Черкесской Республи­ки с 27.02.2007. Взыскать с Мэрии муниципального образования города Черкесска уплачен­ную государственную пошлину в размере 3000,00 руб.

Определением черкесского городского суда КЧР в качестве соответчика привлечено Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска.

Представители ответчиков, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного заседания не явились, об отложении разбирательства на другой срок не просили, ходатайств не заявляли.

С учетом мнения лица, участвующего в деле, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить по основаниям, изложенным в нем и письменных пояснениях.

Выслушав представителя истца, исследовав имеющиеся в деле документы, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться в том числе путем признанияправа, пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, иными способами, предусмотренными законом.

Истец полагает, что оспариваемый договор аренды является незаконным и подлежитпризнанию недействительным, в связи, с чем она и обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно Земельному кодексу РФ земельные участки предоставляются в арен­ду в соответствии с нормами ГК РФ, определяющими общие положения об аренде, и нормами указанного кодекса, устанавливающими особенности сдачи земельных участков варенду(ч. 2 ст. 22 ЗК РФ).

Из искового заявления следует, что Бурняшова Л.В. оформляя визу для выезда за границу в июне 2025 запросила на государственных услугах сведения из ЕГРН на имущество находящееся в соб­ственности ответчика и в ее аренде для предоставления в посольство. Получив выписку истец обнаружила, что она является арендатором Земельного участка с кадастровым номером №, дата присвоения номера 10.12.2004 по адресу Российская Федерация, КЧР, <адрес>-а, общей площадью 3407 м2, который согласно выписке находится у нее в аренде с 27.02.2007 по 27.04.2055 на основании Договора аренды земель № выданного 27.02.2007.

17.06.2025 истец обратилась в МФЦ района Теплый Стан города Москвы по ме­сту проживания за выдачей копии договора аренды земель № от 27.02.2007. При изучении Сведений из ЕГРН и Договора аренды земель № от 27.02.2007 установлено следующее: Договор аренды земель № выданный 27.02.2007, а так же акт приема- передачи недвижимости от 27.02.2007 истец не подписывала никогда, подписи в них выполнены были не ею. Кто подписал договор, от чьего имени, на основании каких полномочий ин­формация в нем отсутствует и не известно. В договоре аренды земельного участка № от 27.02.2007, а так же Акте приема -передачи недвижимости от 27.02.2007 указано, что арендатор принимает часть земельного участка на землях поселений г. <адрес>ю 57 кв.м. по <адрес> пропорционально площади встроенных помещений мага­зина (бывшая <адрес>) без раздела на местности, при этом сведениях из Единого государственного реестра недвижимости отмечено, что истец является аренда­тором всего объекта (земельного участка) общей площадью 3407 м2, что является существенным расхождением юридически значимых фактов от поступившего в Управление договора аренды.

В судебном заседании достоверно установлено, что в 2005 году истцом Бурняшовой Л.В. приобретена квартира по адресу: Российская Федерация, КЧР, <адрес>-а, <адрес>, на 1 этаже в уже построенном и сданном в эксплуатацию жилом доме у собственника, который является физическим лицом. В установленном законом порядке истцом зарегистрировано право собственности на указанный объект.

В после­дующем, приобретенная квартира истцом переоборудована в нежилое помещение, ко­торое введено в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №-рв от 07.04.2006, кадастровый №, Свидетельство о государственной регистрации права серия 09-АА № от 15.07.2006 года.

Анализируя спорный Договор аренды земель № от 27.02.2007, судом установлено, что согласно п.4.1. Арендодатель расторгает договор аренды в одностороннем поряд­ке в течении пяти дней с момента окончания срока предупреждения в случае не­выполнения п.3.2 договора. Согласно п.3.2 следует, что Арендатора обязан ежегодно в течении 1 квартала подойти в Коми­тет по управлению имуществом города Черкесска для переоформления расчета арендной платы за землю на текущий год.

На протяжении всего периода, с 27.02.2007 по настоящее время истец в Комитет по управлению имуществом Мэрии муници­пального образования города Черкесска для переоформления расчета арендной платы за землю на текущий год и не вносила арендную плату. Соответственно До­говор аренды земель № от 27.02.2007 должен быть расторгну­тым в одностороннем порядке Мэрией муниципального образования г.Черкесска, однако более 18 лет Мэрией до­говор не расторгается в одностороннем порядке.

Между тем, материалами дела подтверждается, что в связи с выявленными нарушениями прав истца Бурняшовой Л.В., она обратилась в Управление Росреестра по КЧР с заявлениями от 16.06.2025 вх.№ОГ-63/25, 26.06.2025 вх.№ОГ-7325, 06.08.2025 вх.№ОГ-125/25 о допущенных нарушениях и требованием об их устранении.

На указанное обращение 20.08.2025 исх./02969/25 истец получила ответы из Управления Росреестра по КЧР, согласно которым не соответствие (расхождение) данных содержащихся в Сведениях из ЕГРН и Договора аренды земель № 2241 от 27.02.2007 устранено.

Согласно ч.1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жи­лищного кодекса Российской Федерации" и ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме при­надлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартир­ный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В соответствии со ст.38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретате­лю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в много­квартирном доме.

При этом п.2 ст.23 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" со­держит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права об­щей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о государственной регистрации прав, ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Фе­дерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитраж­ного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопро­сах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защи­той права собственности и других вещных прав", Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Граж­данского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной ре­гистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строи­тельства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности пер­вого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий зе­мельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, договор аренды этого участка прекращается на основании ст.413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.

Пытаясь восстановить нарушенные права Бурняшова Л.В. обратилась в Мэрию муниципального образования города Черкесска с заявлениями (от 26.06.2025 вх. № и от 14.07.2025 вх.1735) о принятия мер по восстановлению нарушенных прав и расторжения Договора аренды земель № от 27.02.2007 с даты его подписания так как он не законен, а квартира купленная в 2005 по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Респуб­лика, <адрес>-а, 38 находилась в много­квартирном жилом доме, в последующем в 2006 переоборудована в нежилое помещение и введена в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № - рв от 07.04.2006, кадастровый №, Свидетельство о государственной регистрации права серия 09-АА № от 15.07.2006.

Материалами дела также подтверждается, что 13.07.2013 названное нежилое помещение по адресу Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>-а, кадастровый № на основании Договора купли продажи продано и зарегистрировано право собственности на другое физическое лицо от 26.07.2013, номер регистрации №, соответственно Договор аренды земель № от 27.02.2007 заключен­ный с Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Черкесска, является ничтожным и не законным, в силу ст.166 ГК РФ, не подлежащим госу­дарственной регистрации, так как не действительная сделка не порождает юриди­ческих последствии согласно ст.167 ГК РФ в виду того что, с указанного момента а именно с 2005-2006 земельный участок кадастровый номер № под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность соб­ственников помещений в таком доме бесплатно.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, Комитет не правомочен распоряжаться зе­мельными участками, расположенными под многоквартирными жилыми домами, в том числе в части начисления арендной платы, а договор аренды этого участка прекратил свое действие на основании ст. 413 ГК РФ.

Между тем, согласно ответа Мэрии муниципального образования города Черкесска истцу отка­зано в восстановлении нарушенных прав и расторжении спорного Договора аренды земель № от 27.02.2007 с даты подписания, а именно с 27.02.2007.

Таким образом, в ходе судебного заседания нашел подтверждение тот факт, что после отчуждения квартиры Бурняшова Л.В. утратила право пользования и распоряже­ния общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, а покупа­тель приобрел.

Между тем, в 2025 Бурняшова Л.В. узнала, что от ее имени в нарушение действующего Законодательство РФ подписан Договора аренды земель № от 27.02.2007 с Мэрией муниципального образования <адрес> на аренду части земельного участка на землях поселений г.<адрес>ю всего 57 кв.м, по <адрес> пропорционально площади встроенных помещений магазина (бывшая <адрес>) без раздела на местности.

Кром того, судом установлено, что на протяжении всего периода, а именно с 27.02.2007 по настоящее время Истец никогда не приходила в Комитет по управлению имуществом Мэрии муни­ципального образования <адрес> для переоформления расчета арендной платы за землю на текущий год и не вносила арендную плату. Соответственно До­говор аренды земель № от 27.02.2007 должен быть расторгну­тым с Истцом в одностороннем порядке Мэрией муниципального образования го­рода Черкесска, однако странным образом более 18 лет Мэрия не делает этого и договор ими не расторгнут в одностороннем порядке.

Соответственно Договор аренды земель № от 27.02.2007 заключен­ный с Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес>, является ничтожным и не законным, в силу ст.166 ГК РФ, не подлежащим госу­дарственной регистрации, так как не действительная сделка не порождает юриди­ческих последствии согласно ст.167 ГК РФ в виду того что, с указанного момента а именно с 2005- 2006 земельный участок кадастровый номер № под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность соб­ственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, Комитет не правомочен распоряжаться зе­мельными участками, расположенными под многоквартирными жилыми домами, в том числе в части начисления арендной платы, а договор аренды этого участка прекратил свое действие на основании ст.413 ГК РФ.

Судом в ходе судебного разбирательства поставлен на обсуждение вопрос о возможности установления достоверности подписи Бурняшовой Л.В. в спорном договоре аренды ввиду того, что истец утверждает, что Договор аренды земель № выданный 27.02.2007, а так же акт приема-передачи недвижимости от 27.02.2007 не подписывала, подписи в них выполне­ны не ею, данная подпись принадлежит не Бурняшовой Л.В. Кто подписал данный дого­вор, от чьего имени, на основании каких полномочий информация в Договоре также от­сутствует.

Между тем, сторона ответчика устранившись от участия в судебном заседании фактически от проведения почерковедческой экспертизы уклонилась. В связи с чем, суд полагает, что проведение почерковедческой экспертизы нарушит сроки рассмотрения дела и приведет к допол­нительным финансовым затратам.

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют также о недействительности за­ключенной сделки – договора аренды.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительнапо основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признанияее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания(ничтожная сделка).

Требование о признанииоспоримой сделки недействительнойможет быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 1 ст.167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительнас момента ее совершения.

Согласно п.74 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Исходя из вышеизложенного, суд полагает, что восстановление прав истца Бурняшовой Л.В. возможно при признании спорного договора недействительными и его расторжении с момента заключения.

Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и считает, что исковое заявление Бурняшовой Л.В. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Бурняшовой Ларисы Владимировны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № к Мэрии муниципального образования г.Черкесска о признании договора аренды недействительным и его расторжении – удовлетворить.

Признать Договор аренды земель № от 27.02.2007, заключенный Бурняшовой Ларисой Владимировной и Мэрией муниципального образования города Черкесска КЧР - недействитель­ным и расторгнуть его с момента заключения, а именно с 27.02.2007.

Взыскать в пользу Бурняшовой Ларисы Владимировны с Мэрии муниципального образования города Черкесска государственную пошлину, уплаченную при подаче иска в размере 3000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики через Черкесский городской суд КЧР в течение одного месяца с момента вынесения решения.

Судья Черкесского городского суда КЧР Л.А.Байтокова